Της Μάρθας Παπασωτηρίου

Με τη νέα εγκύκλιο (Ε 2024/2024), η ΑΑΔΕ επιχειρεί να δώσει διευκρινιστικές οδηγίες αναφορικά με τη φορολόγηση του εισοδήματος που προέρχεται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων.

Ορισμός Βραχυχρόνιας Μίσθωσης

Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται πλέον η μίσθωση ή υπεκμίσθωση για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη των εξήντα (60) ημερών και εφόσον δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Το όριο των 60 ημερών αναφέρεται στη διάρκεια κάθε σύμβασης μίσθωσης και όχι στο σύνολο των ημερών, που ένα ακίνητο διατίθεται για βραχυχρόνια μίσθωση. Συμβάσεις διάρκειας άνω των 60 ημερών θεωρούνται μακροχρόνιες μισθώσεις και στη περίπτωση αυτή θα πρέπει να γίνει αστική μίσθωση του ακινήτου.

Σε περίπτωση αναμίσθωσης, η χρονική της διάρκεια υπολογίζεται αυτοτελώς και όχι σωρευτικά με την αρχική μίσθωση.

Διευκρινίζεται, επίσης, ότι για σκοπούς βραχυχρόνιας μίσθωσης, ως ακίνητο νοείται το διαμέρισμα, η μονοκατοικία, οποιαδήποτε μορφή οικήματος, ακόμη και το δωμάτιο εντός διαμερίσματος, που διατίθεται μεμονωμένα για σκοπούς βραχυχρόνιας μίσθωσης και για το οποίο ο μισθωτής λαμβάνει ξεχωριστό ΑΜΑ (Αριθμό Μητρώου Ακινήτου). Ως εκ τούτου, το πλήθος των ΑΜΑ δεν ταυτίζεται απαραίτητα με το πλήθος των ακινήτων, που έχει στην ιδιοκτησία του ένας ιδιοκτήτης. Αν, παραδείγματος χάρη, στο ίδιο διαμέρισμα ο ιδιοκτήτης διαθέτει 3 ξεχωριστά δωμάτια, έχοντας λάβει 3 διαφορετικά ΑΜΑ, και ένα ξεχωριστό διαμέρισμα, για το οποίο επίσης έχει λάβει ΑΜΑ, τότε θεωρείται ότι εκμεταλλεύεται 4 ακίνητα για σκοπούς βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Στην εγκύκλιο αποσαφηνίζονται θέματα ως προς τη φορολόγηση και την επιβολή ΦΠΑ. Συγκεκριμένα, διαχωρίζονται τα φυσικά πρόσωπα από τους επιτηδευματίες.

Φυσικά πρόσωπα

Το εισόδημα, που λαμβάνουν τα φυσικά πρόσωπα, τα οποία εκμεταλλεύονται έως και δύο ακίνητα από τη βραχυχρόνια μίσθωση, απαλλάσσεται του ΦΠΑ 13% και φορολογείται ως εισόδημα από την εκμετάλλευση ακινήτων.

Σε διαφορετική περίπτωση, όπου το φυσικό πρόσωπο εκμεταλλεύεται τρία ή περισσότερα ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση, το σχετικό εισόδημα φορολογείται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και υπάγεται στον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 13%.

Ο αριθμός των ακινήτων λογίζεται βάσει του αριθμού των ΑΜΑ, που έχει λάβει το φυσικό πρόσωπο, ανεξαρτήτως εάν λαμβάνει εισόδημα.

Νομικά Πρόσωπα

Τα φυσικά πρόσωπα, που εκμεταλλεύονται από τρία ακίνητα και άνω για βραχυχρόνια διαμονή, πρέπει, από 1.1.2024 και εφεξής, να υποβάλλουν δήλωση έναρξης εργασιών και να ενταχθούν στο κανονικό καθεστώς ΦΠΑ, και να δηλώσουν τον ορθό ΚΑΔ (Κωδικός Άσκησης Δραστηριότητας), ανεξάρτητα από το αν παρέχουν ή όχι πρόσθετες υπηρεσίες, πέραν της παροχής κλινοσκεπασμάτων, έχοντας φυσικά όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις ενός επιτηδευματία.

Τα νομικά πρόσωπα, που ήδη δραστηριοποιούνται στην εκμετάλλευση ακινήτων για βραχυχρόνια διαμονή, θα πρέπει να ενταχθούν στο κανονικό καθεστώς ΦΠΑ 13%, με όλες τις υποχρεώσεις και τα δικαιώματα, που απορρέουν από αυτή την υποχρέωση.

Κάθε ακίνητο λογίζεται ως επαγγελματική εγκατάσταση και θα πρέπει να καταβάλλεται τέλος επιτηδεύματος για αυτό, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 31 του Ν. 3986/2011 περί επιβολής τέλους επιτηδεύματος.

Τέλος, δύο νέοι φόροι, που θα πρέπει να καταβάλλουν, είναι  το τέλος παρεπιδημούντων και το τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (ΤΑΚΚ) κατά την έκδοση των ειδικών στοιχείων – αποδείξεων είσπραξης.

Το ΤΑΚΚ καταβάλλεται, τόσο από τα νομικά πρόσωπα, όσο και από τα φυσικά πρόσωπα, που εκμεταλλεύονται μέχρι 2 ακίνητα, παρόλο που δεν έχουν υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας,  

Όπως είναι αντιληπτό, η ΑΑΔΕ μπορεί εύκολα και αποτελεσματικά να εντοπίσει τους ιδιοκτήτες ακινήτων, που εκμεταλλεύονται πάνω από δυό ακίνητα, μέσω των διασταυρώσεων με τους αριθμούς ΑΜΑ των ακινήτων.

 Όπως έγινε γνωστό από τον Υπουργό, θα υπάρξουν και νέες παρεμβάσεις σε περίπτωση, που διαπιστωθεί ότι τα ισχύοντα μέτρα δεν επαρκούν. Αναμένουμε λοιπόν να δούμε την αποτελεσματικότητα της εφαρμογής των μέτρων και αν θα υπάρξουν περαιτέρω τροποποιήσεις.

*Η Μάρθα Παπασωτηρίου είναι Partner/Head of Tax, Lawyer, στην Andersen Tax Greece