Του Απόστολου Μάνθου

Η αλήθεια είναι ότι ο τίτλος είναι αρκετά εγκρατής, αν δούμε την ταχύτατη ανάπτυξη του real estate στην Ελλάδα, που έχει μείνει χιλιόμετρα πίσω σε σχέση με την Ευρώπη. Ο πιο κατάλληλος τίτλος για τη συγκεκριμένη περίσταση θα ήταν το “πωλείται σε τιμή διάλυσης”. Για να καταλάβετε το τι ακριβώς εννοώ, ας πούμε ότι αυτήν τη στιγμή υπάρχει ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων που περιλαμβάνει κυρίως κέντρα logistics, εμπορικά και συγκροτήματα γραφείων. Και δεν μιλάμε, φυσικά, για “κατιμάδες”, αλλά για ακίνητα υψηλής ποιότητας, σύγχρονα και βιώσιμα, με ορισμένα μάλιστα να έχουν και σημαντικές πράσινες πιστοποιήσεις. Η εκτιμώμενη αξία του στα τέλη του 2023 ήταν της τάξης των 556 εκατ. ευρώ.

Προσέξτε, το εν λόγω χαρτοφυλάκιο τρέχει με χίλια, καθώς είναι μισθωμένο με πληρότητα κοντά στο 100% σε ισχυρούς ενοικιαστές, με διάρκεια μισθώσεων άνω των 7 ετών, με ρήτρες πληθωριστικών αναπροσαρμογών και μικτή απόδοση των ακινήτων (gross yield) άνω του 7%. Λοιπόν, το πολύ αξιόλογο αυτό χαρτοφυλάκιο, επειδή είστε ωραίοι και μάγκες, από 556,4 εκατ. ευρώ, σας το δίνω κοψοχρονιά στα 362 εκατ. ευρώ. Τα 194 εκατ. ευρώ, που είναι η διαφορά, τα καίω, γιατί είπαμε… είστε ωραίοι. Για να ξέρετε, τα 556 εκατ. ευρώ ήταν η εκτίμηση για το 2023. Τώρα είναι πολύ πιθανό να έχουν λάβει και μια ανακοστολόγηση της τάξης του +5% ή άλλα συν 28 εκατ. ευρώ , φτάνοντας τα 584 εκατ. ευρώ.

Μιλάω συνειρμικά για τις τρεις πολύ καλές εισηγμένες εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ), την Trade Estates (ΤΡΕΣΤΑΤΕΣ), την Premia Properties (ΠΡΕΜΙΑ) και την BriQ Properties (ΜΠΡΙΚ), που είχαν στα τέλη του 2023 ένα συνολικό Net Asset Value (NAV) στα 556 εκατ. ευρώ, ενώ την ίδια ώρα στο ταμπλό δεν αξίζουν ούτε 362 εκατ. ευρώ (!). Δηλαδή, για να φτάσει η τιμή στο ταμπλό την καθαρή τους αξία, θέλει μια άνοδο της τάξης του +53%.

Πρόκειται για το απόλυτο παράδοξο, γιατί, αν αυτήν τη στιγμή εμφανιζόταν ένας αγοραστής και ζητούσε όλο αυτό το χαρτοφυλάκιο ακινήτων υψηλής ποιότητας, δεν θα υπήρχε ούτε μία στο εκατομμύριο να το έκανε δικό του, όχι στα 362 εκατ. ευρώ, αλλά ούτε στα 556 εκατ. ευρώ. Μεταξύ μας, ούτε 700 εκατ. ευρώ δεν θα του έφταναν για να αποκτήσει όλα αυτά τα ακίνητα με τα προσόντα που διαθέτουν. Κι όμως, οι μετοχές των εταιρειών αυτών τιμολογούνται στο ταμπλό με τιμές απόλυτου discount, παραμένοντας σε χάσμα ακόμα και με το ανοδικό τέμπο της αγοράς. Να φανταστείτε ότι, ενώ ο Γενικός Δείκτης βρίσκεται +54% πάνω από τις αρχές του 2022, η Premia είναι με ένα -33%, η Briq με ένα -12% και η Trade από τον Νοέμβριο του 2023, που μπήκε στο Χρηματιστήριο, με ένα -10,5%.

Όσο για την “παστίλια” του ανάλογου discount σε ορισμένες ευρωπαϊκές εταιρείες ακινήτων, καλό είναι να γνωρίζετε ότι υπάρχει τεράστια απόσταση σε σχέση με τις ελληνικές. Οι περισσότερες, λοιπόν, από αυτές είναι υπερδανεισμένες, σε σημείο μάλιστα που “δεν έχουν ούτε βρακί να αλλάξουν”. Αντιθέτως, οι εν λόγω ΑΕΕΑΠ όχι απλώς έχουν ισχυρό ταμείο, αλλά συμμετέχουν ενεργά και σε νέα αναπτυξιακά projects με σημαντικές προοπτικές υπεραξιών.

Παράλληλα, η ποιότητα των ακινήτων των ελληνικών ΑΕΕΑΠ, η μικτή απόδοση εισοδήματος, η πληρότητα και η διάρκεια των μισθώσεών τους δεν έχει ουδεμία σχέση με τις εν συγκρίσει ευρωπαϊκές. Οι δε τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα εξακολουθούν να βρίσκονται σε αποτιμήσεις χαμηλότερες από αυτές που είχαν έως το 2009, ενώ στην Ευρώπη έχουν χτυπήσει επανωτά ιστορικά υψηλά την τελευταία δεκαετία.

Η Trade Estates, λοιπόν, που παρουσίασε για το 2023 αυξημένα κατά +28,3% έσοδα από μισθώματα σε σχέση με το 2022, στα 26,7 εκατ. ευρώ, και αυξημένα κατά +23,6% αναπροσαρμοσμένα EBITDA, στα 18,2 εκατ. ευρώ, με ένα Net Asset Value στις 31/12/2023 στα 298,4 εκατ. ευρώ, βρίσκεται αυτήν τη στιγμή, με μια κεφαλαιοποίηση στα 197 εκατ. ευρώ, πολύ κοντά στην ισχυρή στήριξη των 1,62 ευρώ ανά μετοχή. Μια τιμή, φυσικά, που δεν αντιπροσωπεύει καθόλου την πραγματική αξία της εταιρείας, ούτε την υπεραξία της πρόσφατης απόκτησης του εμπορικού πάρκου Smart Park.

Η Premia Properties εμφάνισε το 2023 αυξημένα έσοδα κατά +26% από τη διαχείριση ακινήτων, στα 18,99 εκατ. ευρώ, και σημαντικά αυξημένα, κατά +61%, τα αναπροσαρμοσμένα EBITDA, στα 12,02 εκατ. ευρώ, με το Net Asset Value να κλείνει στα 147,2 εκατ. ευρώ, την ίδια ώρα που έχει στο ταμπλό μια αξία της τάξης των 99,4 εκατ. ευρώ, με τη μετοχή να λαμβάνει τιμές λίγο κάτω από τα 1,14 ευρώ. Αυτή η τιμή δεν έχει προεξοφλήσει όχι μόνο την ολοκλήρωση τον Ιούνιο του σύγχρονου πράσινου συγκροτήματος γραφείων του στρατηγείου της ΑΑΔΕ, όπου και θα αρχίσει να τρέχει η μίσθωσή του, αλλά ούτε καν τον θεμέλιο λίθο που πρωτομπήκε στην αρχή της επένδυσης των 60 εκατ. ευρώ.

Κλείνω με την BriQ Properties, που έκλεισε το 2023 με αυξημένα έσοδα κατά +14%, στα 9,1 εκατ. ευρώ, αναπροσαρμοσμένα EBITDA αυξημένα κατά +19%, στα 6,9 εκατ. ευρώ, και Net Asset Value στα 109 εκατ. ευρώ, που δεν έχει καμία “συγγένεια” με τα 68 εκατ. ευρώ στο ταμπλό και τα 1,91 ευρώ ανά μετοχή. Αλήθεια, μετά την απόκτηση της Intercontinental International ΑΕΕΑΠ και την αύξηση των ετήσιων εσόδων της κατά 6,4 εκατ. ευρώ, ακόμη εκεί κάτω θα είναι; 

* Ο Απόστολος Μάνθος είναι υπεύθυνος τεχνικής ανάλυσης & επενδυτικής στρατηγικής 

** Αναδημοσίευση από την εφημερίδα “Κεφάλαιο”